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  Andy421 2015-06-09 17:37

  建筑容积率简称容积率，又称建筑面积毛密度，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物 (构筑物)所占面积、运动场地等等。
  容积率计算公式：容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积
  容积率合适范围：
  1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
  
  2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
  
  3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
  
  4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
  
  5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
  
  6、容积率1.5~2.0，正常的多层 小高层项目。
  
  7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
  
  8、容积率2.5~3.0，小高层 二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。
  
  9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
  
  10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

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  退后84 2015-06-09 23:52

  容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率.例如,在1万平方米用地的土地上,有10000平方米的建筑总面积,其容积率为1.0 建筑容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块
  面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建
  筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高

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  锁清秋X 2015-06-09 21:19

  容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 关于容积率 内容:项目容积率与利润推算方法模块 一,最适容积率 最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下: 3,最适容积率的确定 明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少 回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢 在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析. 以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率. 设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为: 容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1 其中,D=3*N*1.7 12----------------公式2 X=A/B--------------------------公式3 把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N 1) N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式. 在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.

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  有烟无火80 2015-06-09 19:16

  容积率=地上建筑面积/总用地面积
  能反映单位面积土地上面所建盖的建筑物密度.
  简单的说,容积率越高,居住舒适度越差.
  但这个只是房地产开发早期的概念,现在已经完全不能简单以此衡量.
  例如,在1万平方米用地的土地上,有10000平方米的建筑总面积,其容积率为1.0.
  规划对低密度住宅的大体标准概念,
  高层低密度住宅容积率不大于2.2；
  多层（小高层）低密度住宅容积率不大于1.2；
  排屋（Town House）容积率不大于0.7；
  别墅（Villa）容积率不大于0.35.
  房屋价值不单是按每平方米建筑面积,
  价格差关键是容积率大小,
  如：容积率1.0左右比容积率2.0左右的房屋,
  每平方米价格要高出一倍左右.

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  沧海逸趣 2015-06-09 17:25

  容积率对你买房没有什么直接的关系，密度跟你买房有比较密切的关系；密度越大房子就越密，那么公共绿地面积就越少，通风采光等条件相对就差了。。。。
  
  容积率是控制地域中建筑总容量的指标，一般是由政府根据城市用地规划控制的；如果你的小区在市中心区，多半容积率会大于3，如果在乡村一般都低于1。容积率是直观描述建筑平均层数的，即容积率越高通常建筑层数也越高，容积率大于3一般都是高层为主了。

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