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程雪君 2014-11-19 16:43
房地产开发方有关涉税税收政策: 1.营业税 房地产开发方以转让部分房屋的所有权为代价,换取被拆迁方的房产及土地使用权,根据营业税政策规定,有偿转让不动产行为应当缴纳销售不动产营业税,所谓有偿包括取得的货币、货物或者其他经济利益,所以,对房地产开发方取得的非货币性资产方式销售不动的行为应当按“销售不动产”税目征收营业税。但以拆迁还建的房产,作为房地产开发方,在销售不动产计税营业额的确定上,应当区分三种不同情况: 第一种情况:原地还建。被拆迁方还建房产所占的土地使用权仍为被拆迁方原有土地使用权一部分的。如:某开发商与被拆迁方协议:所开发的商品房的一楼门面房全部归被拆迁方所有,二楼以上为开发商所有。那么一楼门面房就应视同开发商销售给拆迁方的不动产,在核定销售不动产计税营业额时,不应当按一楼门面房的公允价值(即市场价格)作为计税营业额,因为公允价值中是包括一楼门面房土地使用权的价值在内,而作为开发方与被拆迁方之间并不存在:被拆迁方先将土地使用权转让给开发商,然后开发商再将土地使用权转让给被拆迁方的这一过程,对被拆迁户还建的这一部分房产所拥有的土地使用权并没有发生转移,其土地使用权仍为被拆迁户所有;也不应当按所还建的建筑物的公允许价值确定,因为其销售取得的经济利益并非是其建筑物。房地产开发方取得的经济利益为被拆迁方的房产,所以,应当按被拆迁方房产的公允许价值确定其营业税业税的计税营业额。 第二种情况:易地还建。被拆迁方所还建的房产所拥有的土地使用权与被拆迁方原拥有的土地使用权之间不存在任何联系的。如开发商与被拆迁方协议:按原住房面积1:1.15的比例还建。房屋被全面拆除并重新规划新建。那么被拆迁户还建的房产所拥有的土地使用权与其原有房产所拥有权不存在任何的联系,作为开发商为取得被拆迁土地使用权所付出的代价不仅仅就是建筑房屋的成本,还包括另行转让的土地使用权的价值,也就是说开发方与被拆迁方还存在着以土地使用权换取土地使用权的行为。所以,对此还建的房产应当按公允价值(公允价值中就包含有土地使用权的价值在内)作为开发方销售不动产的计税营业额。
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