押金

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    • 物业收取装修押金标准是什么
    • ag123456 回答:你好,装修押金是不属于营业收入的,物业公司收取押金的目的是,能够监督业主不违反规定装修,待业主装修完成后,会将押金退还给业主,这个从会计上说是: 收到押金 借:银行存款100万 贷:其他应付款100万 扣押金 借:其他应付款10万 贷:营业外收入10万 退还押金 借:其他应付款90万 贷:银行存款90万
    • 押金 装修费用标准 照明标准 6个月前
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    • 物业装修押金管理规定有哪些
    • woshi1091888511 回答:国家对此并没有明确规定,但考虑到有些业主在装修时不按要求行事,对小区公共利益造成损害,因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的,它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的,所以对按要求装修的业主没有损害。 如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费,那么业主就要按合同支付管理费;如果双方并没有这种约定,那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。
    • 二手房装修 押金 施工管理 7个月前
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    • 装修押金条丢失证明要怎么写
    • YR依然 回答:  装修押金收据丢失,可以参考以下方法处理:   1、一般来说, 业主到物业处办理住宅装修手续是,需提供业主身份证信息、购房合同或者房产证明等文件,一旦押金收据丢失,业主可凭相关证件到物业处查询,并出具相关保证书、声明书等协商取回押金;   2、《民事诉讼法》中有规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。如果业主能提供相应证据或者证人,证明自己确实把押金交给了物业公司,也可以协商取回押金。
    • 二手房装修 押金 灯条 7个月前
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    • 关于装修押金的规定?
    • ag123456 回答:关于装修押金收取的合理性,请查看你与所住小区签的物业合同以及当地政府公布的物业服务收费管理细则。如果里面都没有提及,那么该小区物业收取你装修的费用就是不合理的,可以通过当地政府问责平台进行反馈。
    • 二手房装修 装修费用 押金 9个月前
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    • 装修押金条丢了怎么退押金
    • 天上的木兰星 回答:装修交押金一定有物业的相关条例,可以找相关部门和那个人员承办的,你要先找到当时给你办理的人员的姓名电话职位,然后写一个申请提交物业说明自己的押金收据遗失情况和具体经过然后签字提交(自己要复印留底)。   如果相关的办事人员不给退你就要去找物业经理反映情况,如果不退你要问清楚理由,最好是录音,然后向相关政府物业部门投诉或者通知税务查他们的帐。因为财务上是会有记录的,正规的物业公司是给退得,如果抵赖我在帮你想办法,应该没有问题。
    • 二手房装修 押金 灯条 9个月前
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    • 不交装修押金会怎么样
    • 家和往事兴 回答:答,交房是开发商向业主履行交付的义务,他委托物业向业主交付,也是可以的,但实际上物业应该提供委托书。否则,是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。   一、只有在需要装修的时候,才需要交装修保证金。收取装修保证金是为了约束另寻装饰公司和自装的业主,在装修过程中损坏公共设施。 如果在施工过程中由装修公司造成的任何破坏,将照价赔偿并承担相应责任。   关于是否收取装修押金和装修管理费的问题,业主和物业公司争议最大,现实操作中也多发生纠纷。   一方面,由于装修过程中存在较大安全隐患,私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害,用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此,一般物业公司要求业主在装修前交几百甚至上千元的装修押金,并承诺装修结束后退还。   另一方面,根据《规范物业收费通知》的规定:物业公司不得自行收取装修押金和装修管理费。已收取的装修押金待业主装修完毕后一个月内清退。   友情提醒:从小区的整体环境和保护邻里的住宅质量考虑,物业收取装修押金有其合理性,但如无特殊约定,根据现行政策,业主仍可拒交。装修管理费则属不合理收费,业主不必缴纳。 以上信息来源于网络,仅供参考
    • 二手房装修 装修费用 押金 9个月前
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    • 租房协议押金协议范本?
    • Hzl_8542 回答:为了避免因租房押金引起的纠纷,双方一般都会在租房合同中加入租房押金这一项。一般来说租房押金是双方协商的结果,租房怎么交押金,主要内容如下: 1、租房押金一般是房客与房东双方约定,实际押金一般不会超过两个月。 2、房东为确保房屋及其家电不被非法转卖,及水电费的扣除,租客一般同意支付房东租房押金,在收到押金后会有相应的发票。 3、其中要寻找正规的中介公司,最好是全国连锁的那种中介公司,最好由中介介绍房主出面审查相关证件后签订租房合同,这样更有利于保护自己的权益。 4、除租房合同另有约定外,租客应于租赁关系消除且房东迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还租客。 5、因房东违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用,房东可在押金中抵扣,不足部分租客必须在接到房东付款通知后10日内补足。 6、因房东原因导致租客无法在租赁期内正常租用该物业,房东应立即全额无息退还押金予租客,且租客有权追究房东的违约责任。
    • 押金 廉租房 10个月前
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    • 装修押金合同范本有没有?签的时候要注意什么
    • 奋斗_9500 回答:甲方(发包方):_________   单位名称:_________电话:_________   住址:_________通讯地址:_________   乙方(承包方):_________   法定住址:_________法定代表人:_________职务:_________   联系人:_________身份证号码:_________电话:_________   通讯地址:_________邮政编码:_________   第一条 工程概况   1.1 工程地点:_________市_________区(县)_________路_________号_________楼_________室。   1.2 住房结构:_________房型_________房_________厅_________套,施工面积_________平方米。   1.3 工程造价:家庭居室装饰装修工程的价格,根据市场竞争、优质优价的原则,约定如下:总价款:_________元,大写(人民币):_________。其中:材料费:_________,人工费:_________,管理费:_________,设计费:_________,垃圾清运费:_________,税金:_________,其他费用:_________。(详见附表三:家庭居室装饰装修工程报价单)。经双方认可,变更施工内容,变更部分的工程款按实另计。   1.4 工程承包方式:双方商定采取下列第_________种方式。   (1)乙方包工、包全部材料。(见附件五:乙方提供装饰装修材料明细表)   (2)乙方包工、部分包料,甲方提供部分材料(见附件四:甲方提供装饰装修材料明细表,附件五:乙方提供装饰装修材料明细表);   (3)乙方包工、甲方包全部材料(见附件四:甲方提供装饰装修材料明细表)。   1.5 工程期限_________天;开工日期_________年_________月_________日,竣工日期_________年_________月_________日   第二条 施工图纸   双方商定施工图纸采取下列第_________种方式提供:   1 甲方自行设计并提供施工图纸,交图时间为_________年_________月_________日,图纸一式三份,甲方、乙方、施工队各执一份。(见附件六:家庭装饰装修工程设计图纸);   2 甲方委托乙方设计施工图纸,图纸一式三份,甲方、乙方、施工队各执一份(见附件六:家庭装饰装修工程设计图纸),设计费由甲方支付(此费用不在工程价款内);   3 施工图纸双方签字后生效。   第三条 甲方权利义务   1 开工前提供施工期间的水源、电源,并说明使用注意事项;   2 参与对工程质量、施工进度的监督及对材料进场、工程竣工的验收;   3 工程所在的物业管理部门所收施工押金及各项物业管理费用,由甲方交纳(出入证除外),乙方协助提供物业管理所需的相关材料;   4 房屋装饰装修所产生的废弃物不得乱倒乱放,甲方应当按照物业管理单位、房屋所在地居民委员会或者单位房屋管理部门规定的地点、方式、时间堆放,并按有关规定清运;   5 因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等,如属乙方的责任,由甲方找被乙方负责修复和赔偿。   第四条 乙方权利义务   1 施工中严格执行国家《住宅装饰装修工程施工规范》,保证工程质量,按期完成工程;   2 安承接家庭居室装饰装修工程的单位和个人,应当采取必要的安全防护和消防措施,保障作业人员和相邻居民的安全;   3 保护好原居室室内的家具和陈设,保证居室内上、下管道的畅通;   4 家庭居室装饰装修所形成的各种废弃物,应当按照有关部门指定的位置、方式和时间进行堆放及清运。严禁从楼上向地面或由垃圾道、下水道抛弃因装饰装修居室而产生的废弃物及其他物品;   5 乙方设计师负责对甲方提供咨询、设计、报价等相关服务。合同签订后,乙方执行工程施工的代表人,关于工程的相关事宜均应与甲方联系,以确保工程   6 乙方自行采购或者向甲方推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,造成损失的,依法承担赔偿责任;   7 乙方采用的装饰材料不得以次充好、弄虚作假。   8 乙方施工应符合有关规范要求,不得偷工减料、粗制滥造;   9 乙方不得野蛮施工,危及建筑物自身的安全;   第五条 材料的提供   1 由甲方提供的材料、设备,其规格、质量应符合设计要求(见附件四:甲方提供装饰装修材料明细表)。甲方应按时将材料、设备运到施工现场并通知乙方,双方共同验收并办理交接手续;若甲方未按时提供材料或材料的规格、质量不符合设计要求,由此而延误工期或影响工程质量,责任由甲方承担;   2 由乙方提供的材料、设备的(见附件五:乙方提供装饰装修材料明细表),乙方应在材料、设备运到施工现场的时间提前通知甲方,双方共同验收;若乙方所供材料的品牌、规格、质量与报价单不符,甲方有权拒绝使用,由此而延误工期或影响工程质量,责任由乙方承提;   3 甲方确定材料品牌、规格、型号或价位标准,由乙方负责为甲方代购的(见附件四:甲方提供装饰装修材料明细表。应备注乙方代购),在材料运至施工现场并经甲方验收认定后方可使用。乙方收取甲方的材料代购费为材料采管费(材料款的_________%)+材料运输费(根据实际情况确定);若施工过程中因材料质量问题造成的退货、换货,以及因此延误工期,均由甲方承担任;   4 除合同注明外,五金(门锁、拉手、水龙头等)、石材、瓷砖、设备、洁具、灯具等,均由甲方购买并按时运到现场。   第六条 工期延误   1 因甲方未按约定完成其应负责的工作而影响工期的,工期顺延;因甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量的,返工费用由甲方承担,工期顺延;   2 甲方未按期支付工程款,合同工期相应顺延;   3 因乙方供材或施工等原因不能按期完工的,工期不顺延;因乙方原因造成工程质量存在问题的,返工费用由乙方承担,工期不顺延。   第七条 质量标准   (1)乙方必须按照设计文件和国家现行的技术标准、规范进行施工。   (2)乙方所承包的工程,必须全部达到国家现行的工程质量验收标准验收。   (3)凡因乙方原因造成的施工质量不合格的工程,乙方应在甲方规定的时间内无偿返工,达到工程质量验收标准。返工后仍达不到的,由乙方承担违约责任。由于甲方原因达不到工程质量标准的,由甲方承担返工责任及经济支出。   第八条 工程验收和保修   1 双方约定在施工过程中分下列三个阶段对工程质量进行验收:   (1)水、电管线,防水层及吊顶基层等隐蔽工程验收;   (2)油漆、面层涂料施工前验收;   (3)竣工验收。乙方应提前二天通知甲方进行各阶段验收,各阶段验收合格后。若甲方接到通知后,未按时参加验收,乙方有权停工等待,由此给乙方造成的工期延误及其它损失均由甲方承担;   2 保修   (1)工程竣工验收合格并结清工程余款后,乙方向甲方办理移交手续(见附件九:工程结算单),并填写工程保修单(保修期为贰年)(见附件十:工程保修单)。   (2)在正常使用条件下,住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年,有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。   第九条 工程款支付方式   1 竣工验收后_________日内,甲方支付相当于总价款_________%的工程款。   甲方支付工程款,乙方的业务员或施工人员收取的,视为乙方收取。   2 因变更施工内容导致总价款增减的,甲方在竣工验收合格之日支付或收取增、减部分的款项。   3 双方款项往来,均应出具收据。施工结束,甲方全额付清应付款项后,乙方应当出具合法发票。   第十条 违约责任   11.1 合同签订后,合同任何一方提出解除合同或无论因何原因违约造成合同无法履行的,应及时通知另一方,经双方协商同意后,可办理终止或延期履行合同手续,违约方应向守约方支付工程造价_________%的违约金;若因此造成损失的,违约方应予以赔偿。   11.4 由于乙方原因,工程质量达不到双方约定的质量标准,乙方负责修理,所需修理费用由乙方承担,工期不予顺延。   11.5 由于甲方或乙方原因致使工期延误,每延误一日由责任方向对方支付工程总造价的2‰作为违约金。   第十一条 附则   12.1 本合同签订后工程不得转包。   12.2 甲、乙双方直接签订合同的,本合同一式两份,双方签字(盖章)后生效,甲、乙双方各持一份。   12.4 合同履行完后自动终止。   12.5 本合同实行当事人自愿鉴证,以保护合同当事人的合法权益。   12.6 合同附件为本合同的组成部份,与本合同具有同等法律效力。   甲方(签字):_________        乙方(盖章):_________   法定代表人(签字):_________     委托代理人(签字):_________   签订地点:_________          签订地点:_________   _________年____月____日        _________年____月____日   家庭装饰装修市场合同认证意见(商场合同认证章):_________   委托代理人(签字):_________   联系电话:_________   签订地点:_________   _________年____月____日 装修合同的签订与一般合同的签订所需注意的细节一样,分为以下4个方面   1. 合同的内容必须体现我国平等互利的对外贸易原则和有关方针政策,必须对双方都有约束力。   2. 合同条款应相互配合,协调一致。如单价与总价的货币名称要一致;价格条件款一致;合同多次出现的货名要一致等。   3. 合同的各项条款必须与双方通过发盘和接受所达成的协议一致。   4. 合同条款要完整、肯定,防止错列或漏列主要事项。合同词句要准确、严谨,切忌模棱两可或含糊不清。如“大约”、“可能”等词句不要使用的细节是一样的,
    • 二手房装修 装修费用 押金 10个月前
  • 3 回答
    • 商场装修押金合法吗?一般多少钱
    • xhp613 回答:装修押金一般都是要交的,有3百5百的不等,还有更高的,小高层一层一般是不交电梯费用的,不交二次供水的费用,一般在300到500之间的。看你自己的选择了。希望对你有帮助。谢谢了。
    • 商场 押金 商场装饰 10个月前
  • 3 回答
    • 装修押金退款流程是怎样的?
    • 可爱的橙子 回答:首先应审核与物业公司之间签订的《物业服务合同》中,对于装修押金的收取及退还是否进行了约定。   如双方有约定的,从其约定;没有约定的,根据《物业管理条例》第四十六条及第五十三条之规定,业主装修房屋的,物业公司有权将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,并有权对业主在管理区域内违反有关物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为加以制止,但物业公司无权向业主收取装修押金。因此,在后一种情况下,有权要求物业公司退还押金;如果物业公司拒不退还的,可通过诉讼方式维权,但具体诉讼方案需结合相关证据来研究确定。
    • 押金 验房流程 买房流程 10个月前
  • 3 回答
    • 装修押金不退怎么办?
    • 最亮的小太阳 回答:装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。 《住宅物业服务收费管理实施办法》:在业主装修完毕后,经物业管理企业检查验收合格,装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。 如果不归还向当地物业管理主管部门(房产管理局物业管理科)、物价局进行书面投诉,除要求物业公司退还装修押金外,还可要求物业公司支付相应的利息 指导建议: 除此之外,物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。业主按规定缴纳了物业服务费后,物业服务企业不得再向业主收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。
    • 二手房装修 装修费用 押金 10个月前
  • 3 回答
    • 求问,福州装修押金要如何收取?
    • ag123456 回答:办理入户手续的时候收取,一般不超过5000元。装修结束审核后返还。收取装修保证金是为了约束另寻装饰公司和自装的业主,在装修过程中损坏公共设施。 如果在施工过程中由装修公司造成的任何破坏,将照价赔偿并承担相应责任。目前对于装修押金的问题,目前暂未有相关规定出台,对于此项费用主要看业主与物业的约定。
    • 押金 福州沙发 福州墙纸 10个月前
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    • 商铺装修押金要怎么收取?
    • 寄北 回答:装修押金是在装修的时候物业管理公司要收取的装修保证金。在业主装修完毕经物业公司检查合格,在一定时间内返还给业主。但实际情况是物业公司会以种种理由扣掉这笔钱,或长期拖延返还。这笔费用如何缴纳,返还和扣除国家均无相关规定。完全是物业管理公司自行收取的。任何人(包括业主)如果改变原户型承重结构墙或损害小区公共设施,物业公司都有权且必须给予制止,已经造成损失的要照价赔偿。这本来就是物业管理公司应尽的职责。因此,所谓的“装修押金”就是物业公司为了缓解自己的资金压力,向业主的乱收费。现在有些地方已经明令禁止物业公司收取装修押金 装修押金收取一般分为设计费、施工费(含施工管理费、材料费、人工费等)一般都是按面积来计算,要看你要装修的档次、风格来确定价格。具体的可以找一家专业的装修公司咨询一下,让报个价格。
    • 二手房装修 押金 商铺装修 10个月前
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    • 成都装修押金现在还收吗?
    • ag123456 回答:要收,收取装修保证金是为了约束另寻装饰公司和自装的业主,在装修过程中损坏公共设施。 如果在施工过程中由装修公司造成的任何破坏,将照价赔偿并承担相应责任。目前对于装修押金的问题,目前暂未有相关规定出台,对于此项费用主要看业主与物业的约定
    • 押金 成都公积金 现在窗帘 10个月前
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    • 租房合同关于押金条款有什么规定?
    • 最亮的小太阳 回答:一) 一般要求 1. 房屋买卖合同是以房屋为标的买卖合同。房屋是不动产,且价值较高,须采用书面形式。也就是说,房屋买卖合同是要式合同。 2. 买卖房屋要办理所有权转移登记。未经所有权转移登记的,房屋所有权不发生转移。房屋买卖合同是诺成合同,所有权转移登记只是买卖合同履行的一个环节,未办理所有权转移登记的,不影响合同的效力。买受人可以要求补办手续,强制实际履行。 (二) 商品房买卖合同 1. 商品房买卖合同的含义 这里所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。商品房的买卖包括期房(预售)和现房的买卖(现售)。商品房预售合同(卖楼花)不同于商品房预约(预备合同)。 2. 销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容 在商品房买卖过程中,有时要约与要约邀请不易区分。比如在商品房的销售广告中,出卖人有很多允诺(交易条件),但在买卖双方发生争议时,出卖人又往往不承认这些条件,认为广告中的内容,属于要约邀请的内容,不是合同内容。为保护买受人的利益,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”销售广告和宣传资料“视为要约”,要有两个并列条件:一是允诺在商品房开发规划范围内;二是对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格有重大影响。 要约邀请(销售广告和宣传资料)中的允诺可以进入合同,笔者把这种现象称为“容纳规则”。当事人在宣传资料上特意注明:“该资料不作为合同内容”,“本海报中图片以及文字仅做说明使用,不是发展商要约”或者“此平面图不作为合同附件”的,一般不能认定该宣传资料的内容为合同的内容。房地产开发企业对宣传资料注明“楼书的最终解释权归发展商所有”等,不能阻止宣传资料的内容进入合同。 3. 商品房屋买卖合同的效力 (1) 商品房预售合同的出卖人应当持有商品房预售许可证明。 商品房预售,不是一般的“经营范围”,应当经过特许,即须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。预售商品房,应当在合同中注明预售商品房的批准机关和商品房预售许可证号。 (2) 商品房预售合同的登记备案手续,不是合同生效的必要条件。当事人约定可以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要业务,对方接受的除外(依据《合同法》第36条的精神)。 4. 出卖人的违约责任和缔约责任。 (1) 合同解除与出卖人的违约责任。 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋买受人可以请求解除合同,返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任: ① 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人; ② 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。 这两种行为都是买卖合同有效成立之后,出卖人的违约行为。这两种行为都可导致买受人无法取得房屋。如在合同订立之后,房屋产权登记之前,出卖人将房屋抵押给银行,则银行可能行使抵押权,使买受人最终得不到房屋。 (2) 出卖人因欺诈应当承担的缔约责任和违约责任。 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任: ① 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; ② 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; ③ 故意隐瞒所售房屋已经出卖人给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 以上三种行为都是出卖人在订立合同之际的欺诈行为。若因欺诈导致合同无效或者被撤销,则出卖人承担的是缔约责任;若出卖人虽有欺诈行为而合同未被认定为无效或者未被撤销,则出卖人承担违约责任。 (3) 出卖人与第三人恶意串通应当承担的缔约责任。 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,人民法院应予支持。买受人可以请求返还已付购房款及利息,赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。 (4) 关于惩罚性赔偿的说明。 以上三种情况都谈到“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,这都是关于惩罚性赔偿的规定。如买受人购买一套商品房,商品房买卖合同因出卖人的过错被解除,被撤销或者被认定无效,假设买受人支付的房价是100万元,利息损失是2万元,其他损失是3万元,则出卖人应当返还100万元,利息2万元,赔偿3万元,并在100万的范围内(包括100万元)承担惩罚性的赔偿责任,即出卖人最高可以被判决向买受人支付205万元。 5.房屋的支付与房屋毁损,灭失风险的负担 (5) 房屋的交付。 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。一般来说,当出卖人把商品房的钥匙交给买受人,买受人处于实际控制的地位,此时就是交付。 (6) 房屋毁损,灭失的风险。 房屋毁损,灭失的风险,在交付使用前出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损,灭失风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 6.买受人的解释权 《商品房买卖合同解释》规定了出卖人重大违约的若干情形,当这些情形出现时,买受人可以解除房屋买卖合同。解除合同不影响要求赔偿损失的权利。 (1) 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检核确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 (2) 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 (3) 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: ① 面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合约合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持; ② 面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同,返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 (4) 出卖人延迟交房房屋或者买受人延迟支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权应当在解除权发生之日起1年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。这里的“3个月”和“1年”都是除斥期间。 7.当事人的违约金责任 (1)约定违约金。 对于商品房买卖来说,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。 (2) 法定违约金。 约定违约金与法定违约金的关系是约定大于法定。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: ① 逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 ② 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 8.房屋权属证书的取得以及出卖人的责任 (1)由于出卖人的原因,致使买受人不能如期取得房屋权属证书的责任。 在商品房买卖合同签订之后,出卖人应当在约定的时间内,将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: ① 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。 ② 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日。 ③ 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 对上述违约责任,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (2)宽展期后的解除权。 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,人民法院应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明条件。 9.商品房买卖合同与借款合同的效力关系 (1)未能订立商品房担保贷款合同对商品房买卖合同效力的影响。 ①因当事人一方原因贷款未能实现致使商品房买卖合同不能履行。 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同并要求赔偿损失。 ②因不可归责于当事人的事由贷款未能实现致使商品房买卖合同不能履行。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。 (3) 商品房买卖合同无效,被撤销及被解除对担保贷款合同效力的影响。 ① 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,人民法院应予以支持。道理很清楚,借款是为了支付房价,商品房买卖合同失去了效力,借款合同也就失去了意义。 ② 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销,解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。
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